工業用地成交活躍 物流設施將短缺 時間：2012-8-1　來源：安必行物流顧問　瀏覽：1585

　　

     據北京市統計局，北京GDP至第二季度末總額為8,349億元，同比增長7.2%。北京市工業總產值第二季度同比增長5.7%，增幅較上一季度擴大1.2個百分點。另，據北京市海關數據顯示，2012年1月至5月，北京進出口總值達1,479億美元，同比增長12.33%。此外，中國的電子商務發展迅速，2012年第一季度總營收和總交易額分別同比增長82%和41%。受上述經濟基本面的支撐，季內北京工業物業市場發展大致平穩。新增供應的不足及需求的持續暢旺令市場仍然有利于大部分業主。 
     供應

     季內僅有兩個新項目入市，分別系位于通州物流園的招商物流和位于大興區的中外運，總計新增可租賃倉儲面積11,000平方米。因此，截至2012年第二季度末北京工業物業市場存量上升至125萬平方米。

     需求

     總體而言，市場對優質物流設施的需求仍然旺盛。有限的兩個新項目入市亦不足以緩解強勁的需求，從而致使北京幾乎所有的優質物流設施自去年第三季度以來一直保持高出租率。市場對空置面積的消化極其迅速，上述兩例新增供應入市伊始即被全部租用。北京空港物流園的空置率保持在非常低的水平，京南物流港的空置率亦降至1.37%。此外，除之前報告所提及之物流設施的主要需求來源外，汽車制造公司亦顯示出對物流物業的強勁需求。鑒于緊張的市場供應，許多電子商務企業轉而建立自己的倉庫或擴大現有的物流設施，以彌補物流設施的極度短缺。由于咨盤量仍然較高，且在過去的若干個季度內幾乎所有的租戶都已經與業主簽訂了長期的租賃合同，業主就物流物業市場持非常樂觀之態度。然而，季內仍有有兩宗重大租賃交易，分別是一內資企業在招商物流承租6,000平方米，某全球500強公司從中外運蘆城倉庫租用4,000平方米。

　  租金

     截至第二季度末，在強勁需求的支撐下，北京物流物業平均凈有效租金環比上升1.42%至每月每平方米32.37元。空港物流園仍為租金最高的物流園區，其凈有效平均租金達到每月每平方米35.58元，緊隨其后的是通州物流園，租金躍至每月每平方米35.27元。最大的租值差距在空港物流園和其他物流園之間錄得，約為32%。季內，位于通州物流園的一家物流中心的可出租面積大幅上升，但業主仍未意愿降低租金，凸顯出其對物流物業市場的信心和市場供應的緊張。

　   投資

     本季，工業用地成交活躍，約78.8%的土地成交為工業用地，但無一為物流用地性質。市場錄得兩宗自用物流物業投資項目的完成。中國手機制造商小米，在北京建成總建筑面積為4,200平方米的新倉儲設施并投入使用。另外，中國著名電子商務企業一號店亦于季內完成其北京倉儲中心的擴容，使其倉庫面積翻番至4萬平方米。

     展望

     中國人民銀行于30天內兩次降息，同時，金融機構獲準將貸款利率浮動區間擴大至基準利率的0.7倍，凸顯出政府刺激中國經濟增長的決心。更低的利率將降低企業取得土地及建設的成本。

     中國的電子商務企業預計將在2012年下半年保持增長，盡管物流設施的短缺將成為其發展和擴張的一大瓶頸。

     國土資源部計劃提高工業用地出讓最低價格。從開發商角度觀察，工業用地仍較難獲得。