電話：0755-26788843
傳真：0755-26788667
郵箱：abtlc@263.net
電子商務的崛起一度讓實體零售商鋪和商場感覺到了其對商業地產市場的影響，但沒想到的是，電商卻對另外一類商業物業的發展有了促進作用。記者日前了解到，深圳一些工業地產的物業，如物流倉儲物業受益于電商日益增長的倉儲需求量而呈現空置率下降、租金上升的趨勢，同時，這種趨勢也吸引了投資者，不少投資機構和投資者已經在積極尋求收購收益率較高的物流倉儲設施。
電商未對購物中心造成巨大沖擊
有機構預計，到2020年，中國電子商務市場的規模將達到1萬億美元，屆時中國將很快趕超美國成為全球最大的線上零售市場，而這種市場趨勢將影響零售地產領域，開發商、運營商乃至零售商都會擔心線上零售額的增長導致實體店消費額的下降。
而從美國的經驗來看，電子商務的崛起確已證明其對實體零售業的強烈沖擊，受沃爾瑪和亞馬遜的雙重威脅，加上電子媒體的崛起，10—15年前美國那些欣欣向榮的零售企業現已業績慘淡，其原因便在于，消費者或選擇在網上購買實體商品，或直接選擇電子替代品，這讓大眾商品連鎖企業面臨破產，而城市中夫妻老婆店也面臨終結。
而仲量聯行上周發布的“網購如何改變中國零售和物流地產市場”的報告則認為，從中國的零售地產發展狀況來看，主流觀點對零售地產市場的發展前景過于悲觀。仲量聯行零售地產部高級經理范夢瑜認為，中國零售市場還遠未發展成熟，實體零售店的覆蓋網絡也未完善，許多不發達城市還沒有現代化購物中心。而考慮到中國人有逛街休閑活動的傳統，中國消費者依然會選擇購物中心。
以深圳為例，范夢瑜介紹，第三季度深圳本地零售商仍表現活躍，地段優越的購物中心仍供不應求，這使得深圳今年全年零售地產的凈吸納量預計創新高。但是，由于大部分成交位于非核心區的新商場，整體租金升幅偏低，未來優質供應將陸續增加，租金也會平穩增長。
仲量聯行的統計還顯示，今年一季度開業的寶安區首家中高檔購物中心海雅繽紛城，在本季度的進駐率逐步改善�！胺侵行膮^域的商場由于可以輻射到居住在關外的本地人群，對國內外中檔零售商有較大的吸引力，成為新設點的選擇之一�！敝倭柯撔腥A南區零售地產部總監林世松表示，這部分需求將支撐整體商鋪市場的租賃活動。
而深圳中心區的購物中心則更加搶手，看不出電商環境下的蕭條。林世松表示，深圳中心各購物中心接近滿租，也鼓勵業主繼續提升租金，同時，第三季度深圳全市優質零售物業首層平均租金環比增速從上季度的0.1%上升至本季度的1%，但整體升幅仍十分緩慢。而深圳全市零售物業的空置率由上季度的7.4%下降到本季度的6.3%，呈現整體租賃情況相對平穩的狀況。由此可見，深圳零售物業在電商大背景下仍煥發生命力。
林世松預計，盡管電商甚囂塵上，但深圳市民消費能力高，商戶未來對中心區有限的空置面積競爭也會逐漸激烈，核心區域如羅湖和南山區一些人流量高的項目將依然受到零售商的青睞，其租金將繼續上揚。
位置優越物流園租金將持續高位
一方面，電子商務對傳統零售物業產生沖擊，而另一方面，電子商務的發展卻對中國物流地產開發商產生積極影響。仲量聯行的研究報告顯示，中國物流市場長期以來都是以低端倉庫占主導地位，缺乏現代化的高標準倉庫，而電商崛起后為物流開發商帶來新的發展機遇。
仲量聯行深圳工業部深圳地區董事陳劍鋒告訴記者，現在幾乎所有的大型物流開發商都擁有至少一家主流電商企業作為租戶，如1號店是安博的最大租戶，租賃面積達10萬平方米，唯品會與嘉民達成合作協議，亞馬遜與易商和普洛斯均有合作。而作為中國最大的物流開發商，普洛斯擁有市場上一半的現代化倉庫面積，其電商租賃面積占比已經從2011年的14%上升到2012年底的20%。
在2013年上半年實體零售商租賃需求放緩的大環境下，電商對物流倉儲空間的問詢量卻依然保持強勁”，陳劍鋒表示，網絡銷售額與之對應的倉儲面積需求的快速增長，表明物流開發商與電商企業之間的共生關系也具有進一步發展的空間。此外，仲量聯行的電子商務研究報告也顯示，B2C電商平臺的發展讓電商網店對于倉儲需求大增。
從深圳物流園區的變化來看，高空置面積正在被電商需求所消化，而租金也呈現小幅上升。陳劍鋒告訴記者，在電商和第三方物流租賃需求上升的背景下，深圳非保稅物流園租金維持平穩，第三季度那些處于良好地段的非保稅物流園呈現供不應求局面。
同時，統計顯示，深圳第三季度在非保稅物流園方面沒有新增供應，再加上現有的優質物流園區供應稀缺，制約了部分租賃需求，租賃市場整體較為沉寂。而在租金方面，深圳三季度非保稅物流園租金錄得每月每平方米31.6元，與上季度持平。整體空置率則為24%�！胺潜６愇锪鲌@較高的空置率正在逐漸得到消化，租金將繼續小幅上升�！标悇︿h表示，2013年四季度深圳非保稅物流園新供應仍然缺乏，預計現有的非核心區域的空置面積將會逐漸得到消化。
展望未來，陳劍鋒認為深圳的零售消費增長將繼續支持非保稅物流園的租賃需求，特別是來自電商和大型零售商的需求將支撐租賃需求。陳劍鋒指出，未來位置優越和低空置率的非保稅物流園租金升幅將相對較大，而位置較差的非保稅物流園在空置率方面將繼續受到較大的壓力，這也將限制整體租金的增幅。
