在深港合作區前灣一路，中國(廣東)自由貿易試驗區(下稱“廣東自貿區”)深圳前海蛇口片區形象拱門早已落成，只待揭牌時刻到來。
 
與前海蛇口片區相關的地產、交通運輸等行業備受矚目，尤其是在該片區有土地儲備的公司。
 
      毋庸置疑的是，蛇口是招商局集團和招商地產的地盤。而前海的情況則復雜一些，在總共14.92平方公里的用地面積中，有“隱形地主”招商局集團、中集集團、西部物流，共占前海片區用地的32%，卓越、華潤、香江等開發商則是在2013年7月以后通過招拍掛進入前海，另外還有一半土地在前海深港現代服務業合作區管理局(下稱“前海管理局”)手中。
  
隨著各項工作的推進，這些前�！暗刂鳌睂⑷绾问芤�?
 
三大隱形“地主”
 
      廣東自貿區深圳前海蛇口片區獲批，招商局集團、中集集團、西部物流被認為是最大的受益者，因為它們是前海區域內的三大“地主”。
資料顯示，前海合作區總用地面積14.92平方公里，其中，招商局集團、中集集團、西部物流這三家企業在前海占地4.8平方公里，約為前海總用地面積的三成。
 
      而招商局集團又是其中占地最多的企業，其在前海共有78宗地，占地3.9平方公里，約為前海總用地面積的四分之一。中集集團、西部物流分別在前海擁有52萬平方米、40萬平方米的土地。
      但由于歷史原因，上述三家企業在前海的土地大部分為工業、倉儲、物流用地，與最新規劃的前海高端定位以及土地規劃功能不相符。按照《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》(下稱《前海綜合規劃》)，前海重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務和其他專業服務，主要劃分“三區兩帶”——桂灣、前灣、媽灣片區分別定位為核心商務區、綜合發展區和保稅港片區，濱海休閑帶和綜合功能發展帶連通三大片區。
 
      《前海綜合規劃》規定，前海合作區內已出讓的工業、倉儲用地變更為商業、辦公、居住用途，且土地使用的產業類型符合前海合作區主導產業導向要求的，原土地使用權人可以向市規劃國土部門申請變更土地用途。關于變更土地用途的申請并經審查同意后，以市場評估地價標準計算土地用途變更前后的地價差值作為底價，由深圳市規劃國土部門以公開出讓方式確定土地使用權人。 
這意味著，招商局集團、中集集團、西部物流必須申請土地用地的變更，甚至要通過市場公開競爭的方式拿回這些土地�！皩τ趽碛型恋厥褂脵嗟囊环絹碚f，肯定希望申請土地用途變更后，全部由自己開發。這就需要看企業和政府怎么談�！鄙钲诜康禺a人士蔣南對《第一財經日報》記者表示。
 
事實證明，這樣的談判正在推進。
 
      按照《關于研究前海合作區規劃建設有關問題的會議紀要》(2012年第306號市政府辦公會議紀要)精神，前海合作區范圍內招商局集團、中集集團、西部物流集團等三家企業土地處置具體實施方案的組織制定和報批工作，由深圳市規劃國土委牽頭開展，前海管理局配合推進;其他企業的土地整備工作由前海管理局牽頭開展。
 
      前海管理局在官網中談到，前海綜合規劃基本穩定后，深圳市規劃國土委會同前海管理局，分別與相關用地主體開展多輪談判，并達成了相關共識。目前，與西部物流集團、中集集團等企業的土地整備工作和先期項目啟動協商工作進展順利。中集集團總裁麥伯良在2014年股東大會上曾表示，該公司在前海地塊的商業價值在700億元~800億元，這意味著將再造1~2個中集，并表示，“公司的底線就是政府和企業各一半，且不會等太久”。

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