深圳物流倉儲物業供不應求 時間：2015-7-23　來源：安必行物流顧問有限公司　瀏覽：1584

　　

     戴德梁行發布報告稱，四年后深圳甲級寫字樓可見供應量將達到555.4萬平方米，為過去10年供應量的3倍。入市寫字樓體量如此之大，未來空置率將被拉高，市場競爭加劇成為必然。

　　此外，受土地緊缺和政策利好因素影響，深圳優質的物流倉儲的租金一路走高，引來投資者的關注。但另一方面，零售物業受整體經濟下行、電商沖擊等因素，招租面臨較大的壓力。

　　●巨量甲級寫字樓將入市

　　戴德梁行的報告顯示，截至2015年上半年，太平金融大廈和SCC中洲控股中心的入伙拉升全市甲級寫字樓總存量至266.9萬平方米。新增供應及存量物業的持續消化令甲級寫字樓累計吸納量達到12.7萬平方米，且空置率保持在5.2%的較低水平。在持續活躍的市場需求驅動下，全市甲級寫字樓租金比去年底增長5.7%至每月每平方米249元。其中，受前海規劃利好持續發酵以及前海蛇口自貿區因素的影響，南山區甲級寫字樓租金增長7.3%至每月每平方米191.4元。

　　值得關注的是，甲級寫字樓租金持續上漲帶來的壓力促使科技類企業從核心區域轉移到CBD外圍、南山、羅湖等非核心區域辦公，這些片區供應相對充足且有明顯的價格優勢。鑒于深圳寫字樓市場較為活躍，包租客也伺機入市。

　　對于下半年市場走向，戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端認為，短期內深圳甲級寫字樓市場不會出現太大變動，租金料將保持穩中微漲態勢。從中長期來看，未來四年深圳甲級寫字樓可見供應量將達到555.4萬平方米，為過去10年供應量的3倍，供應放量無疑將給租金帶來壓力。從區域分布來看，由于CBD商務氛圍濃厚且配套成熟，市場需求對甲級寫字樓有較強的吸納能力，加之新增供應多以金融總部物業為主，對市場影響相對有限。而南山前海及后海片區等新興區域商務氛圍還有待培育，甲級寫字樓的租金將經受考驗，空置率或將被進一步推高。

　　●優質物流倉儲租金增4%

　　隨著前海蛇口自貿區的建立，無論對自貿區本身的保稅物流倉儲，還是自貿區周邊乃至全市的物流園區及高端倉儲，都存在著巨大的需求。其中，電商的迅猛發展帶動倉儲物流產業不斷壯大，中小規模電子商務企業依賴的第三方物流業對倉儲物業需求也有所增加。

　　但受土地資源緊缺的制約，深圳鮮有倉儲物流用地供應。因此，供不應求的情況讓深圳優質物流倉儲的租金一路走高。截至上半年，深圳優質物流設施平均租金比去年底增長4.0%至每月每平方米43.9元，空置率降至3.1%。

　　DTZ戴德梁行華南區工業及物流地產部董事嚴其發先生認為，短期來看，供不應求將助推優質倉儲物業租金持續走高。中長期來看，在多元化的貨運業務需求以及對物流效率追求的帶動下，深圳倉儲物業功能也在逐步走向細分及智能化，云倉儲、智慧倉儲、倉儲金融或以倉儲為核心集成各類服務的倉儲生態系統很可能成為介入資本重點關注的方向。

　　●零售項目招租壓力大

　　受電商和消費增速放緩等因素影響，轉型成為了零售業避不開的話題。據張曉端介紹，盡管個別購物中心在今年上半年間整體的招商情況不盡如人意，營業額也出現了一定程度的下滑，但基于購物中心積極的品牌業態調整，上半年深圳購物中心平均租金穩中有升。羅湖區、南山區租金分別比去年底增長1.2%、0.9%，分別至每月每平方米1450元和814元。福田區大部分購物中心經營良好，餐飲業態表現尤為突出，該區平均租金增長7.2%至每月每平方米1040元，帶動全市優質購物中心平均租金微升3.7%至每月每平方米917.4元。購物中心整體租金走高同時，空置率進一步降至6.3%。

　　但是，伴隨著下半年兩個大型的購物中心的入市，深圳整體零售項目的招租難度將有所加大。受到部分行業消費增速趨弱、個別項目經營平淡以及品牌調整的影響，深圳優質購物中心整體租金料將穩中微降。

　　“同質化趨勢比較明顯，開發企業對商業項目的招商及租金策略仍有所堅持。”張曉端認為，差異化的策略才能讓購物中心擁有競爭力。除特色餐飲、電影院、親子教育等體驗性業態外，諸如多元化書店、藝術展覽、醫療診所、球館等新興業態也將成為購物中心大力招商的方向。