已經在中國南京成功舉辦過兩屆的LogiMAT China ，又將于本月再度亮相。作為歐洲最大的內部物流行業展會，LogiMAT在德國斯圖加特成功舉辦了14年之后，前兩年開始進入中國。“LogiMAT就是在中國物流產業大發展的時代契機下決定登陸中國。”南京斯圖加特聯合展覽有限公司項目總監夏薇解釋道，“一方面，近年來隨著中國人口紅利的漸漸退去，以及土地成本的節節攀升，越來越多的制造型企業將工廠、倉庫、和物流配送中心紛紛遷至二線城市和周邊地區。另一方面，一些國際跨國公司調整全球供應鏈戰略，將制造環節轉移至勞動力成本更為低廉的國家，轉而開始在中國大范圍部署倉庫和物流配送中心。更為關鍵的是，隨著更多企業業務的不斷成長壯大和復雜化以及電子商務井噴式爆發，對于物流的需求也早已不是早期簡單粗獷式的貨物倉儲運輸，而是延伸至更專業化、更智能化、更高效的系統服務，迫切渴望優化企業內部物流流程，讓LogiMAT China嗅到了機會。”

戴德梁行中國區工業及物流地產服務部主管蘇智淵則更是直白的表示，物流地產能快速走出經濟下行壓力以及制造業的一片看空的陰霾，就是因為物流地產搭上了一班電商迅猛崛起的新型號快車，例如淘寶在2015年的“雙11”就創下912億的銷售額，讓世界看到了對物流地產需求的迅猛態勢。

各路資本搶占“蛋糕”租金看漲

戴德梁行近期發布的《中國高端物流市場2015年回顧》　報告顯示：中國本土背景的公司正在大舉進入高端物流地產市場，其中不乏萬科、平安等等房地產的“跨界”企業。據悉，2015年，萬科計劃開發超過100萬平方米的物流物業，這已經超過目前排名第二的嘉民。來自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有180萬平方米的物業，每年的建筑規模高達80萬平方米;電商巨頭京東，自2007年進軍物流地產領域以來，5年間便拿地超出1400畝，在北上廣等13座城市分別建立了物流中心，使得電商物流一家親的趨勢更為明朗;菜鳥網絡在重慶、成都、鄭州等地與政府簽訂了超過1000畝的供地協議，“圈地”擴張形勢明顯。由此可見，互聯時代的興起成為倒逼工業地產市場轉型升級的核心因素。

物流地產受到資本的關注，這與市場需求快速膨脹不無關系。萬科新任高級副總裁譚華杰在萬科2015年度業績發布會上指出，電商給地產行業帶來的不僅僅只是沖擊：“盡管零售業態的實體店數量在下降，而賣場里的倉庫卻是越來越多。這是一個已經發生的事實，更是未來的趨勢。因此，當商業地產受到沖擊的同時，物流地產的需求正在非常迅猛地增加。”不過世邦魏理仕有關人士指出，近年來，中國政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下降城市工業用地指標，在一定程度上限制了物流地產的發展速度。過去十年間，物流地產在中國經歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現代物流設施的供給仍遠落后于日益膨脹的需求。

事實上，各路資本搶灘物流地產這一現象直接帶動了各大城市物流等工業地產的租金增長。戴德梁行數據顯示，2015年北上廣深租金繼續上揚且空置率都保持在10%以內;　深圳仍是目前高端物流倉庫租金最貴的城市，上海租金排名第二，空置率大約在8.8%;從需求和租金方面而言，上海仍是一個被普遍看好的地區，世邦魏理仕發布跟蹤監測結果顯示，在過去5年，按同樣本比較，上海優質物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%，遠高于住宅投資2%左右的租金回報水平。與此同時，上海優質物流園區的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅9.1%。

國企改革釋放資源“供給側”有望

在中國工業地產供應面臨“收緊”、上海工業用地新政導致“土地瓶頸”的狀況下，國企改革釋放的資源或將成為產業地產的全新“供給側”。上海市國有企業旗下擁有大量土地資源，其中閑置、低效利用的土地資產一旦在改革中市場化，將有效釋放出大量的市場供應，為市場提供全新的“供給側”。蘇智淵認為，在經濟的飛速發展下，產業園區已經從平臺提供者逐步向資源配置者轉換。因此，誰能更早更快的整合資源，為企業的經營和發展創造更大價值，就會獲得企業的青睞。他提出，上海漕河涇新興技術開發區就是一個非常典型的案例。原為電子制造業聚集地的漕河涇東區，經歷了產業升級改造，土地大量閑置的過程，華鑫股份對工業用地進行二次開發，打造出了高端商務園區，提供了優秀的建筑形態。同時，華鑫股份相關負責人透露，他們也在考慮，在現有優質空間載體的基礎上，依托上海儀電打造智慧城市的背景，把漕河涇東區打造成一個真正智慧的產業社區。這里不僅有智慧的硬件、智慧的服務，同時還將以國內外一流孵化器為技術引擎，吸引創新創業者，打造成智慧產業鏈，將會誕生一個充滿活力、富有創造力的華鑫慧享科創中心。

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