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十年前的深圳龍崗區平湖鎮還是一塊荒地，但十年后因深圳華南城產業園區的拔地而起而朝氣蓬勃。
從2002年開始研究，2003年8月份簽訂正式合作土地協議，2004年12月6日試業到如今產業園的成熟運轉，整個深圳華南城耗時十年之久。在這十年中，有一位華南城的開創者將其所有精力傾注在這片土地上。
作為華南城控股有限公司的執行董事，許揚對觀點地產新媒體表示，華南城最初在深圳打造物流園區的初衷僅是為了要降低珠三角企業的采購成本和物流成本，讓采購者能在一站式買到原料的同時，享受到一站式的物流服務。
但在物流園區建設之初，深圳華南城產業園區也面臨了招商困難的問題。為了使得招租順利，華南城實行了初期兩年免租、免費給租戶開辦展覽會等優惠政策;此外，為培育客流量，還曾自費開了16條公交車線路。
隨著前期各項招商工作的全面鋪開，深圳華南城產業園區漸變成熟，招商工作也達到理想狀態。而隨著深圳華南城的成功，開始受到全國各地政府的青睞。
2009年在香港上市后，華南城就在國內拓展了三個地方;2011年下半年到2012年，華南城又進行了第二波的發展，進駐的地方包括鄭州、哈爾濱和合肥。
許揚也認為，做物流園區最主要的是要熟悉這個行業，知道需求在哪里，“華南城這種業態是一種共生業態，或者說伴生業態：共生業態指的是一種互生的業態，或者叫抱團發展;伴生業態指的是建了批發市場，同時再做物流，物流和批發市場是一種伴生關系，單獨做都很難做”。
至于今后華南城整個產品線的規劃，許揚稱主要考慮兩點：一是幫助物流園區所在地的商貿物流產業升級;二是如何更好地效力城鎮化建設。
“我們華南城在追一個夢，這個夢就是通過我們的工作能夠讓中國的產業升級轉型，在中國城鎮化建設過程中有我們的一些貢獻。”
以下為觀點地產新媒體專訪華南城執行董事許揚先生的2013博鰲房地產論壇專訪實錄：
觀點地產新媒體：華南城最開始考慮在深圳建物流園區的初衷是什么?
許揚：做這個項目的出發點是為了要降低珠三角企業的采購成本和物流成本，我們當時就想能不能把珠三角輕工電子產品的工業原料放在一個地方，讓大家一站式買到原料，采購完了以后享受一站式物流服務。
觀點地產新媒體：華南城在其他區域的物流園區是怎樣發展起來的?
許揚：我們是2009年在香港上市的，上市后獲得了很好的反響。從2009年下半年開始，第一波在國內發展了三個地方，從前年下半年到去年又進行了第二波的發展，進駐的地方包括鄭州、哈爾濱和合肥。
現在各地方省長、市長陸續來過找華南城，希望能去當地建造物流園區，但我們做不了那么多，一年最多做一個，要掌握速度，包括資金、人才、市場開拓及培育等方面。
觀點地產新媒體：華南城打造的物流園區受到各地歡迎的原因在哪里?
許揚：一方面是市場的迫切需要，前30年建的那些市場已不符合需要了，需要城市重新布局。所以，現在內地政府找我們，希望重新把城市規劃好，把原來老舊的市場進行升級改造。
另外華南城項目自身也存在一定優勢：第一，原來的東西沒有變，就是降低企業的采購成本，物流成本;第二，配合城市，使城市空間結構更合理;第三，解決當前城市化建設面臨的一個很大問題，即就業的問題，我們每個項目都可以提供幾萬人的就業機會。
觀點地產新媒體：在打造深圳華南城項目的時候都遇到了哪些困難?
許揚：深圳華南城項目從2002年開始研究，2003年8月份簽訂正式合作土地協議，11月份正式開工，2004年年底12月6號試業，從開發到運營，耗時差不多十年。
項目整個規劃面積1.5平方公里，實際用地1平方公里。規劃區域大概分三個部分，即：交易區、物流區、生活配套區。
為使得招商順利，初期的時候兩年免租的，而且免費給對方開辦展覽會，幫助他們參加國內、市內的各種活動;當初為了培育客流量，我們自費開了16條免費的車，一年以后開始有了客流量，后來很多的運輸公司就接了。
觀點地產新媒體：拿深圳華南城為例來說，這個項目的資金投放節奏是怎么安排的?
許揚：一期開業的時候，通過上市拿了30億。用30億的上市資金還可以拿60億的貸款，所以不要小看這30億的上市資金，這是1：10的關系，第一波就這樣發展起來了。別人覺得是奇跡，這個地方還沒有建起來就做第二期了，就是通過資本市場。后來我們不斷發可轉債，像去年剛剛發的可轉換債券。
觀點地產新媒體：深圳華南城后期的回報主要來自哪里?
許揚：前期賣了一些物業，這里有一些回報。深圳華南城的住宅部分沒有賣，但外地住宅就會考慮出售，售價上對經營戶會便宜點，對外就貴一點，這樣才能體現出配套的價值。
現在培育市場，租金比較低，也會將部分商鋪賣給我們的經營者，但主要指標是一定要有經營歷史，因為今后的經營還需要靠他們。
觀點地產新媒體：深圳華南城引進商家，在租金、后期發展方面會提供哪些方面的服務?
許揚：租金方面，頭幾年都是免租的，額外還會提供一些補貼。后期發展方面，首先提供充足的物流服務，包括倉庫、配送中心、運力整合;其次是電子商務服務，現在每個華南城都要建一個電商產業園，幫每個實體商鋪免費做一個網上店鋪，而且教他怎么用;第三是發展會展業，給商家提供展銷平臺;第四是每個華南城都有一個奧特萊斯中心，這樣能集聚一定的人流;第五是專業化的物業服務。
最深的體會是，建一個市場30%的精力就夠了，70%是用來發展培育這個市場。
觀點地產新媒體：前期讓利比較大，華南城在這方面是怎樣考慮的?
許揚：政府也支持我們，把政府給我們的很多政策拿來培育這個市場;另外，第一批進來的商家也需要熬一段時間。
觀點地產新媒體：華南城現在深圳、西安、南寧都有項目，整個規劃基本一致?
許揚：大體一樣，但是又不完全一樣。比方說批發市場，這個肯定要有。還有物流、會展、電子商務產業園、商業配套、奧特萊斯，但是要根據每個地區的情況來做。
觀點地產新媒體：合肥項目土地完全拿到了嗎?
許揚：第一期拿到了，現在招商中心已經建立起來了，就是要以快制勝。
觀點地產新媒體：做物流園區和住宅開發最大的區別在哪里?
許揚：要熟悉這個行業，知道需求在哪里，知道發展這個市場其實是自己給自己造市場，蓋的住宅就是給商家用，然后商家又需要這里的各種配套服務。
所以，華南城這種業態是一種共生業態，或者說伴生業態：共生的業態指的是一種互生的業態，或者叫抱團發展;伴生業態指的是建了批發市場，同時再去做物流，物流和批發市場是一種伴生的關系，單獨做都很難做。
觀點地產新媒體：華南城打造物流園區在選址方面有什么標準?
許揚：華南城選址都是在國家戰略經濟發展重要區域，為什么選擇南寧?那里有個東盟經濟區;為什么去鄭州、合肥?因為那是中原崛起;為什么去西安?因為西部大開發，而且都是中心省會城市，需求非常大。
在具體城市的具體布點上，因為建物流園區要考慮成本，所以更適合在郊區做，如果在市中心做，不適合城市的發展。我們是在優化城市的空間結構，去市中心去建物流園區是破壞城市空間結構，所以，我們做很多事情要配合當地政府。
觀點地產新媒體：華南城今年的目標是110億港元，同比增長三成，今年主要的利潤貢獻在哪個項目?
許揚：主要是幾個正在開發的項目，像南昌、南寧、哈爾濱都有貢獻，合肥也會有，但是還沒有那么快。
觀點地產新媒體：調控對住宅部分沒有任何的影響?
許揚：三年前華南城上市時我就說了，國家宏觀調控對我們沒有影響。因為我們做的某種程度上是好事，現在證明對我們是好事。
觀點地產新媒體：華南城首席財務官馮星航之前也表示，華南城從來不是想做傳統的開發商，那么華南城今后在產品線上的規劃是什么?
許揚：華南城是做產業的，不會像很多房地產企業一樣，什么房子好賣就做什么。我們是圍繞區域發展配套服務，一個是幫助這個地區的商貿物流產業升級，而不是研究什么產品幫華南城賺更多的錢;第二，對推進城鎮化建設，我們能夠做什么?
觀點地產新媒體：華南城有沒有從城鎮化中找到一個適合自己發展的商機?
許揚：可以說我們正處于這樣一個商機中，也可以說我們正在推動這件事。
習近平總書記說中國夢，我們華南城也在追一個夢，這個夢就是通過我們的工作能夠讓中國的產業升級轉型，在中國城鎮化建設過程中有我們的一些貢獻，不是僅僅賺點錢。
