物流地產是我國工業地產的新興主要方向之一，現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。隨著國內個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發展，零售行業對物流設施的需求增長迅速，帶動物流地產市場持續向好，全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。在寫字樓和商鋪市場競爭加劇，住宅市場承受庫存壓力的背景下，物流地產回報較高且穩定，發展前進廣闊，正成為中國物業市場的投資熱點，也很可能是信托公司開拓房地產業務的藍海。本文通過梳理物流地產巨頭普洛斯開展業務的情況及其商業模式，為信托公司開展物流地產業務提供借鑒。
 
       普洛斯前身是美國集團企業，2003年進入中國，目前已成功進駐了34個主要城市，管理148個綜合物流園，擁有高知名度客戶700余家。我們總結其物流開發和運營的成功模式如下：
 
       首先，通過戰略合作、合資經營或股權收購破解土地獲取的難題。普洛斯65%的項目開發均是通過這三種模式間接取得：戰略合作如今年8月，其斥資20億元戰略入股中儲股份，獲得中儲現有物流用地的優先合作權；合資經營主要是普洛斯與合作方成立合資公司，雙方持股比例各50%，合作方以土地或倉儲設施入股，普洛斯以現金入股，合資公司進行土地開發，待倉儲中心建成后出售給普洛斯旗下的產業基金，或者不出售給基金，而是由合資方直接經營；另外，股權收購是通過控股其他物流地產商，間接獲得被收購方的土地儲備，例如普洛斯通過收購中國航港發展有限公司53%的股份，獲得了51萬平米的土地儲備和27萬平米的完工物業。
  
       其次，在商業模式方面，通過基金管理模式實現高杠桿、高周轉、高回報。基金管理模式是由普洛斯發起基金，用于收購手中成熟物業，此后，普洛斯不在直接控股這些物業，但通過與基金公司簽訂管理協議，仍負責物業的長期運營并收取管理費�；�金到期后，通過資產上市，或發起更大規模的新基金來吸收合并舊基金，以推動基金模式的可持續發展。由于其在基金中平均持股比例僅為20%-30%的，因此置入基金相當于完成了銷售，提前兌現開發收入和開發利潤，實現了高周轉；基金的平均負債率為50%，即普洛斯通過基金模式首先撬動了一個3-5倍的股權資金杠桿，在此基礎上又加上一個2倍的債務杠桿，杠桿率放大到6-10倍，實現了高杠桿；在推行基金管理模式前，主要受益來自開發銷售收入和租金，而推行基金模式后，不僅開發收入擴大，還增加了基金管理費和基金超額收益提成，提升了總體回報率。
 
       最后，戰略方面，普洛斯以“物流+電商+金融”模式向綜合服務商轉型。普洛斯自2007年就大力開拓電商客戶，亞馬遜、凡客、京東商城等電商龍頭均是其客戶。“物流+電商+金融”代表的是為進駐的企業提供一切可能的支持，而物流金融則是這一模式的主要亮點。今年2月普洛斯注冊了一家融資租賃公司，為客戶提供貨架、叉車等設備的融資租賃業務的服務。不僅可憑借自身的資源優勢和規模效益，讓客戶與供應商享受更優惠的價格，同時緩解了客戶一次性支付的壓力。此外，普洛斯還將與銀行洽談，為入駐企業提供更便捷的金融服務。
 
       借鑒普洛斯的成功模式，信托公司可考慮以下方式介入物流地產領域：一是通過自有資金或信托計劃參與物流企業的定增，如普洛斯定增入股中儲股份三個月以來，獲得了超過20%的賬面投資收益；二是和行業內標桿企業合作成立產業投資基金，如普洛斯旗下基金平均70-80%的資金來源于機構投資者，信托可作有限合伙人，提供資金支持，同時獲取物流地產投資經驗。

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