當前，物流園區熱持續不減，物流地產引發廣泛關注。無論物流園區還是物流地產，說的都是一件事，或者說是一件事的兩個方面。但是，我們還是有所區分：注重開發的，我們依然把它稱為物流地產（物流空間提供商）；注重運營的，我們才稱之為物流園區（物流服務運營商）。
     當前，物流園區熱持續不減，物流地產引發廣泛關注。無論物流園區還是物流地產，說的都是一件事，或者說是一件事的兩個方面。但是，我們還是有所區分：注重開發的，我們依然把它稱為物流地產（物流空間提供商）；注重運營的，我們才稱之為物流園區（物流服務運營商）。
 　　趨之若鶩的電商、地產開發商以及資本的強勢進入，推高了物流園區的開發熱度以及四方平臺雨后春筍般此起彼伏的喧鬧。到底是陷阱還是餡餅，熱中要有理性思考。
 　　風口來了，并不是什么都能飛的
 　　當下經濟下行壓力增大以及物流產業保持中高速發展，打開了物流園區的窗口期。經濟結構雖然調整，但是電商的快速發展，使得物流的需求不減。2014年物流收入超過7萬億，其中電商物流就占了2萬億。加上互聯網的應用和鐵路航空的市場化進程加快，呈現出千軍萬馬奔物流的局面。京津冀、一帶一路等國家戰略，以及《全國物流園區發展規劃》、《物流業發展中長期規劃》的實施和地方政府招商需要，使得物流園區的興起進入白熱化狀態。
 　　物流園區確實具有經濟管理和業務發展的雙重功能，但是小散亂差也是中國物流企業目前現狀的真實寫照。動輒幾百畝上千畝甚至上萬畝的物流園區，一定會面臨著重新洗牌，而且不會遙遠！
 　　關注趨勢，就是關注未來
 　　在過去的短短幾年時間里，物流產業一直熱度不減。物流產業特別是物流園區的爆發式發展，源于三個關鍵點：
 　　一是與傳統商貿結合，實現商貿物流一體化；
 　　二是與金融的結合，資本的全面介入，打開了物流產業的供應鏈通道；
 　　三是與互聯網的結合，因為信息技術的廣泛應用，助推了物流產業的內部管理和網絡化布局。
 　　但是我們不得不看到，物流園區有它自身的客觀要求，呈現出必然的發展趨勢：
 　　（1）網絡化。物流的本質特征決定的，大網絡，大市場；小網絡，小市場；沒網絡，沒市場。要么整合別人，要么被別人整合。沒有其他選擇！
 　　（2）產業化。主要指物流園區的開發主體發生變化了。從原來的政府主導或者物流企業主導，演變為物流地產開發。
 　　（3）綜合化。從單純的倉儲到物流產業新城，到O2O，進入到物流園區的4.0時代。
 　　（4）專業化。園區平臺能夠為入駐企業提供增值服務特別是業務成長服務。
 　　（5）平臺化。園區本身就是四方平臺，依托信息技術，把物流空間提供商和物流運營服務商有效結合。至少目前看，單純的信息平臺還沒有找到可以獨立生存的路徑。
 　　（6）集聚化。把管理功能和業務功能協同起來，實現統一管理、產業整合和綜合服務。
 　　物流園區，開拓視野求發展
 　　其實，物流園區的具體業態可以有多種，而且越來越專業化才能形成規模效應。除了存量的整合外，注重增量更有新的機會：
 　　（1）電商快遞。不僅僅是集中引入快遞企業，而且要從產業鏈上進行整合，實現共同配送。
 　　（2）農產品冷鏈。特別是生鮮配送，機會很大，但是尚需時日。
 　　（3）眾創空間。物流園區要成為中小物流園區創業成長的孵化器和加速器。
 　　（4）內陸港。迎合一帶一路國家戰略和跨境電商的發展。
 　　（5）專業商貿物流市場。特別是汽配、五金、機械、基礎建材等。
 　　（6）流通加工企業。
 　　但是，無論如何，物流園區項目都要本著“統籌規劃，分期實施，搭建平臺，做好服務”的原則來進行。
 　　理性思考，重點關注的幾個問題
 　　為享受“餡餅”，避免“陷阱”，我們建議進入物流地產要重點關注以下問題：
 　　（1）去地產化思維。要更多從物流園區的運營的角度去思考，而不是單純的開發。持有的資產如何運營，直接關系到項目的成敗！
 　　（2）理清盈利模式。要實現項目整體的可持續性發展，而不是單個項目的盈利。
 　　（3）重視前期市場調研。沒有市場，沒有客戶，就沒有開發，更沒有運營。
 　　（4）分期實施。重資產投資項目，市場也有一個逐步培育的過程，不可貪大求全，陷入泥潭。
 　　（5）運營為王。在項目前期，就要考慮好園區信息平臺的搭建，就要考慮好園區統一結算的供應鏈金融服務，就要考慮好業務運營體系的完善。

      孔慶廣認為，這些地區之所以有建設內陸港的需求，與近年來跨境電商的發展和貿易模式的轉型密切相關，同時國家推出的保稅物流模式也為內陸港的建設提供了政策和稅收方面的切實扶持。

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