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有行業數據指出目前全國物流園區空置率高達60%，大部分物流園區都是在玩圈地，園區經營只是為養土地，以再收儲或者轉讓方式退出獲取投資回報。這樣造成投資園區的不懂物流，而搞物流的又沒有土地的怪圈。
國內物流園區投資和經營出現冰火兩重天的狀況：投資商熱捧，但是經營上鮮有出彩者。究其原因，在于投資商存在“重投資，輕經營”的觀念，導致大量物流園區投資建成后，經營困難，經營性利潤甚至無法覆蓋投資財務成本，對投資商形成巨大壓力。按照目前投資情況，今后將有大量物流園區建成投入使用，對于現有物流行業資源爭奪將更加激烈，經營上勢必遇到更大困難。本文試圖從物流園區建設運營流程，解析物流園區存在問題，并總結發展趨勢，供物流園區投資和經營者參考。
【物流園區問題分析】
投資物流園區主要有五個步驟：買地、規劃、建設、招商和運營。除了建設，當前我國物流園區投資過程的其它四個步驟都存在不少問題，這些問題給園區的投資經營帶來眾多潛在威脅與現實困境。以下分析購買土地存在的風險以及買完地后在接下來的規劃、招商和運營過程中存在哪些問題。
1．土地獲取
物流園區投資第一步是土地的獲取，這需要注意兩點：選址與征地。
（1）土地選址。“地段，地段，還是地段”同樣適用于物流園區投資。交通便利，靠近高速公路或者國道，省道，接近傳統物流集聚區或者產業集聚區，是選址的最佳考慮。但是現實中發現大量的物流園區選址時對交通流考慮不足，尤其是出入口和限高等部分，造成園區建成后交通出現大問題。
（2）征地。所有與土地有關的投資都會遇到征地問題，物流園區投資同樣會遇到。大量地方政府在未完成“七通一平”之前要求投資商提供拆遷款，在拆遷出現問題時，投資商將面臨巨大風險。
2．園區規劃
當前國內投資商在進行園區規劃時容易忽略一些條件，使物流園區投資建成后，經營困難。園區規劃主要存在三個問題。
（1）不了解物流行業業態與發展趨勢。這幾年，物流行業出現大量新的業態和商業模式，處于變革前夜。不研究物流行業特點及發展趨勢，使投資的物流園區建成后不符合物流經營業態的比比皆是。
（2）忽略政府規劃與當地市場情況。政府規劃是綱要，是指導性原則，是投資指南。而當地約定俗成的市場是經過長期市場洗禮后的產業平衡狀態；對于二者的忽略，會直接導致投資失敗。
（3）缺乏準確的園區定位。園區定位與園區經營息息相關，而大多數投資者，希望做一個“高大上”、“大而全”的物流園區，符合所有物流業態的要求，結果做成四不像，導致后期經營困難。
3．招商
全國眾多物流園區招商情況不理想，招商失敗或者引入的商家、項目不適合園區發展的現象比比皆是。招商存的問題主要體現在以下三個方面。
（1）招商策劃不夠。大量物流園區招商基本上沒有策劃，做到哪里算哪里。這個方面需要學習房地產行業的招商策略和策劃。
（2）園區運營服務不到位。當前國內物流園區招商定位中過分強調政策以及租金的優惠，而對企業需要的運營服務需求投入不足，在基礎設施、金融以及信息技術等方面給企業的支持度不夠。
（3）售后服務不夠。物流園區認為企業入駐就等于招商結束，不重視后期對入駐企業的服務與承諾，容易導致入駐企業外逃。
4．運營
即使前面所有決策都正確，招商即滿，物流園區仍然存在經營問題。當前園區運營缺乏創新，租金仍是主要利潤來源（見下圖），而僅靠租金回報無法滿足投資回報的要求。當前物流園區在運營過程中主要存在以下問題。
（1）對物流從業者的輕視是致命傷。物流園區投資者是各路土豪，基本上獨立于物流圈之外，究其原因是對物流從業者的輕視。物流從業者多數在“散小亂差臟”的環境中作業，各種工作與生活習慣為投資者所不待見。殊不知，輕視客戶就是投資失敗的開始。
（2）物流園區缺乏有效的增值服務。無論在園區推廣何種增值服務，首先需要幫助入駐企業實現和提升自身價值。對于物流這個微利行業，提升物流服務的價值變得尤其重要。而園區投資者恐怕從沒有考慮過如何為入駐物流企業賺錢，即使考慮過，也不知從何入手。
（3）園區信息化水平低。園區信息化盡管被一再提及，但是目前仍然停留在紙面上和政府視察時的簡單展示中，遠沒有進入實際應用階段。
【國內物流園區的發展趨勢】
可預見的趨勢是，物流園區的整合與兼并，改造與重建的時代正在到來。
1．全國性連鎖物流園區經營業態，即“地網”一定會出現。
隨著物流行業各類新業態出現，物流園區最終一定實現網絡化經營，形成全國物流園區一張大網格局，沖擊區域型物流園區，典型如普洛斯。
2．園區信息化聯網業態，即“天網”也一定會出現。
物流服務是網絡高度依賴型現代服務業，基于行業特點，物流基礎設施和物流服務信息化“天網”已經成為未來決勝的關鍵。
3．園區配套設施將出現連鎖經營的業態。
由于全國連鎖型物流園區的出現，園區配套設施將趨于標準化，如汽修汽配，加油站或加氣站，旅館等，同樣會呈現連鎖經營趨勢。
